现在的楼市，跑为上策

2022年，广州楼市的故事是从豪宅限价开始。

春节刚过，撩拨市场半年之久的侨鑫保利汇景台，以12-13.7万/平的价格宣布入市；

有消息称，其144平及以上户型，备案价已突破至14.7万/平。

市场一片哗然，难道限价开始放松了？

即使官方隔空喊话，广州豪宅限价并没有放松，但“动态价格指导”这几个字，却耐人寻味。

随后，长岭居天健天玺别墅，传出备案价8.6万/平；知识城大户型备案价可去到7万/平...

彼时，荔湾幸福湾望江豪宅对外报价8-10万+/平；白云陈田旧改富云山吹风9万+/平。

无一不在昭示，广州作为一线城市，房价在迅速向北、上、深看齐。

于是网友戏谑到“真的买不起，即便政策在一直调控，真正刚需的人，还是会被时代抛弃”。

一叶障目，不见泰山。

如果只是将目光聚焦在豪宅上，这样的叹息或有些许道理；

但如果将广州近5年的楼市拉通分析，就会发现，刚需依旧是广州楼市的中流砥柱。

据数据，近5年广州户均面积在100㎡及以下的住宅，占全市成交总量的约50%；

说明，刚需能顶半边天。

144㎡及以上的豪宅，占全市的成交总量不足10%；

表明，站在金字塔尖的永远是少数…

近日，阿拆收到一个朋友的提问：总价300-500w，在广州能买到哪…

要回答这个问题，首先需要看一下近1年的广州楼市是如何风云变幻。

前世：星火燎原，刚需之殇

古希腊神话中，普罗米修斯为人类盗来火种，人类文明从此生生不息；

去年广州楼市的火种，便是首轮集中供地的土拍。

短短2天时间，42宗土地被洗劫一空，4宗触发封顶摇号。

那时，距离央行、银保监会发出“三道红线”的预警8个月有余；

广州政府也已经从限价、限售、增值税“2改5”、严查首付资金来源、连续上调房贷利率等多维度对楼市重拳出击。

而房企们的反应却是，任敌军围困万千重，我自岿然不动。

其实，所有的房企当时都只有一个心态：来呀，赌国运呀！

翻阅历史长河，从2008年的金融危机到2020年的疫情困局；

足够证明，房地产是中国经济能够快速复苏和稳步增长的压舱石。

图片来源：视觉中国

土拍的星火坠入楼市，迅速在一手、二手市场热烈燃烧。

番禺越秀和樾府，需全款、售价高于周围平均水平1万+/平，竟一房难求；

黄埔翔龙广府壹号，2个月时间，从4.3万/平一跃5.8万/平；

南沙葛洲坝金融城，开盘即秒空；

白云岭南新世界，二手成交价最高去到5.4万/平，大有反超周围一手房价之势...

所有的刚需慌了，四面楚歌，草木皆兵。

之前努努力首付还能够得着的楼盘，如今已高不可攀；

明明看好的二手房，业主一再反水加价；

好不容易凑齐了首付，售楼部告知已有炒房团全款抢下...

楼市越是炙热，真正需要买房的人心越是寒凉。

水满则溢，月满则亏；反噬比想象中来得更快。

9月，恒大传出暴雷，华夏幸福、花样年、奥园、禹洲、佳兆业接踵而至。

楼市迅速进入“冰河世纪”，悲观与绝望、犹豫和看跌笼罩整个市场。

今生：楼市阵痛，拨乱反正

只有当潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳。

徘徊在债务危机的边缘，房企们发现了一个困境的突破口，刚需大军。

其一，供应端的土地杠杆，因房地价联动，利润被大幅压缩；

其二，金融端的资金源，因监管机构的围追堵截，找不到流入口；

其三，销售端的投资客，因政策资格审核和市场看衰情绪，纷纷逃离楼市。

所有的“钱”，都无法进入房企的口袋，但是央行一句“更好满足购房者合理住房需求”，点醒梦中人。

通俗一点就是，那么多刚需的人拿着钱买不到房子，你们看不见吗？

于是，出现了以下场景：

去年第二、第三批次土拍，民企们悉数退场，区属国企全力兜底。

天河、荔湾、海珠、白云南部等中心城区，推出建面约80-100㎡高使用率的刚需户型；

用低总价、极致收纳空间、多功能、首付分期等替代了之前动辄就上千万的豪宅。

黄埔、番禺等近郊区，降装修标准、推出比之前便宜2000-3000元/平特价房、一口价不分朝向开盘；

总价440w就可以入驻TOD大盘，楼下便是天街；420w就可以扎根大学城，享受高端学府；

380w就可以在科学城核心区，拥有一套三居室；260w就可以名校傍身，外加4条地铁线。

增城、花都、从化等外围区，房企们直接降价10%＋来换取成交量，200w可以慢慢挑。

续章：刚需当道，流量为王

3月31日，广州挂出了2022年首轮集中供地的名单，此次供地总结起来就是：数量减少了、地块质量提升了、拿地门槛降低了。

3月的市场，春江来了但是水依旧有点刺骨。

抗跌的中心城区虽然价格较为坚挺，但新货推出缓慢，成交量处于低位水平。

近郊区，东部成交集中在几个网红盘，其余依旧用“特价房”吸引人群；南部整体表现较为平淡。

外围区，普遍降价5%-10%，或者简单点卖毛坯，以换取成交量。

有人可能会疑惑，政策已见底，暖风频出，市场正在筑底回弹，会不会又将迎来下一波牛市？

答案是，不会。

因为，这个时代是现金流为王的时代，暴雷的根源在于断了资金链；

而目前资金的来源就只有老老实实的把房子卖给刚需这一条路。

后记：总价300-500w的可以买哪里？

现在，让我们把视线拉回之前提到的那个考验灵魂的问题：总价300-500w可以选择广州哪里？

总价300w左右：

北部可选白云江高、人和、钟落潭板块，如中铁诺德·阅泷；花都区府板块，如越秀·滨湖悦府。

东部可选黄埔镇龙、南岗板块，如越秀TOD星汇城、万科黄埔新城；增城新塘片区以及21号线地铁站附近。

南部可选番禺亚运城；南沙金洲、黄阁板块，如中国铁建海语熙岸、保利南沙天汇。

总价400w左右：

北部可选白云湖、金沙洲板块，如品实·云湖花城、越秀·天悦云湖。

东部可选黄埔科学城、庙头板块，如保利罗兰国际、卓越招商·臻珑府。

南部可选创新城、南站板块，如越秀星汇文玺、越秀·星寰TOD。

南沙明珠湾、南沙湾板块，如湾区金融城、美的江上沄启。

总价500w以内：

北部可选白云同德围板块，如五矿招商江天际。

东部可选黄埔近天河、科学城核心区板块，如保利翔龙天汇、品秀星樾。

南部华南万博板块、番禺广场附近，如祈福新邨、龙湖·金地天峯。

敲重点：无论做何选择，都尽量要贴近地铁口＋有规划利好＋品质保证的开发商楼盘；

毕竟，买房不是买菜...

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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